• AK1007@yandex.ru

Инвестирование в недвижимость — плюсы, минусы и риски

Инвестирование в недвижимость — плюсы, минусы и риски

Инвестиции в недвижимость – интересное вложение денег. Совсем без рисковым его назвать нельзя. Как и в случае с любым другим видом инвестирования здесь есть плюсы и минусы, своя специфика. Когда нужно начинать инвестирование в недвижимость? При наличии достаточного первоначального капитала. Если есть 10—15 тыс. долл., их логичнее положить в банк или найти какой-либо иной способ приумножения денег, но вкладывать в недвижимость нужно большее количество денежных средств.

Конечно, при небольшом капитале, но сильном желании инвестировать именно в квартиру или дом, можно найти соинвесторов либо привлечь деньги через ипотеку. Для ее получения необходим постоянный источник дохода и чистая кредитная история. Как правило, банки предоставляют ипотеку под 8—12% годовых. И есть еще один вариант инвестирования в недвижимость – вклад на этапе строительства здания.

Цена готового объекта существенно увеличится по сравнению с ценой, которую вкладчик уплатит заранее. Помимо ипотеки существуют и другие варианты приобретения недвижимости в рассрочку. Все это долгосрочные кредиты. Ознакомиться с их условиями можно в коммерческих банках. Ну и еще один момент.

Покупать выгодно не только элитные сверх дорогие квартиры и дома. Некоторые инвесторы вкладываются даже в строительство и продажу гаражей. Конечно, перед инвестированием важно учесть специфику региона, спрос и предложение, а также другие моменты.

Что относят к плюсам инвестирования в недвижимость?

Важная особенность – вы можете получить прибыль от инвестиции независимо от рыночных изменений стоимости недвижимости. Имеется в виду аренда. Даже если цена на дом или квартиру падает, потери будут компенсированы за счет арендной платы.

Другие плюсы:

  • Стоимость недвижимости растет. В этом году покупаете квартиру по одной цене, а через три—пять лет – продаете с «наваром».
  • Прибыль от инвестиций, как правило, более высокая, чем в случае с банковским депозитом.
  • В наличии добротная недвижимость. Любой банк выдаст под ее залог круглую сумму, например, на старт бизнеса.

Что лучше – приобретать объект на первичном или вторичном рынке? Этот вопрос рассмотрим более подробно далее в статье, но одно ясно – покупка недвижимости на вторичном рынке практически без рисковая, ведь объект уже эксплуатируется.

Есть ли минусы?

Инвестирование в недвижимость не лишено «сюрпризов», как и любые другие инвестиции. Однако здесь гораздо легче в настоящий момент предсказать тенденцию цены. Есть некоторые факторы, определяющие рыночную стоимость дома или квартиры.

Важно учитывать динамику спроса и предложения, а также социальное окружение объекта, престижность его местоположения, есть ли транспортные коммуникации. Для полной уверенности в том, вкладываться или нет в недвижимость, желательно еще и посмотреть на план благоустройства города.

Инвестирование в недвижимость – риски

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость, можно разделить на три группы:

  1. Систематические, не поддающиеся изменениям.
  2. Управляемые риски.
  3. Случайные – возникают вследствие некачественного управления недвижимостью.

Классифицировать риски можно и по сферам проявления. Делят их также на частичные, допустимые и даже на катастрофические. В любом случае, риски инвестирования в недвижимость практически аналогичны рискам при вложении денег в какой-либо другой бизнес.

Мы рассмотрим наиболее часто возникающие вопросы:

  1. Стоит ли инвестировать в недвижимость при ожидании девальвации рубля? Многие эксперты советуют вкладывать деньги в товары долгосрочного использования, стоимость которых может вырасти. Соответственно выгодно вкладываться в дома или квартиры. Они не подешевеют, а, наоборот, могут подорожать на 15—20% от текущей стоимости.
  2. Возможно ли падение рынка недвижимости? Нет оснований утверждать, что рынок недвижимости «лопнет». Но и цены в настоящий момент растут только на первичном рынке, да и то очень и очень осторожно. Дело в покупательской способности населения, которая ограничена низким уровнем доходов и желанием создать кубышку. Однако, скорее всего мы видимо «дно» рынка недвижимости и дальше цена будет только расти.
  3. Увеличится ли налог на недвижимость? Да, здесь ответ очевиден, государство будет и дальше планомерно увеличивать налоговую нагрузку на граждан. Одно из последний новшеств — налог с продажи можно не перечислять налог в казну, но только в случае реализации данной сделки не ранее, чем через пять лет с даты покупки имущества. Впереди варианты с повышенным налогом на 2-3-4 квартиры и увеличение стоимости ЖКХ.
  4. Риск снижения стоимости аренды. Такой риск есть всегда, как и риск ухудшения качества квартиры при сдаче ее в аренду. Но сдача недвижимости в аренду – оптимальный вариант для получения стабильного, пусть и небольшого, дохода. Всегда найдутся желающие арендовать жилье. Сейчас как раз формируется, так сказать, европейская прослойка граждан. Семьи практически всю жизнь живут в съемных квартирах, а накопленные средства чаще тратят на путешествия, чем на покупку собственной жилплощади.

Борьба государства с уходом от налогов при сдаче квартиры

Сдать квадратные метры по наиболее выгодной цене – логичное желание каждого арендодателя. Но придется делиться и с государством. Каждый гражданин, сдающий недвижимость, должен платить налог с полученного дохода. И государство намерено существенно увеличить давление на неплательщиков в этом направлении.

За неуплату предусмотрены наказания согласно ст. 119 Налогового кодекса. Крайняя мера наказания – арест до 6 мес. Но такие случаи единичны. Если не подавать декларацию, просто налагается штраф – 5% от не выплаченного налога за месяцы просрочки

Рекомендуем очень и очень внимательно отнестись к налогам и заранее продумать возможные варианты развития ситуации. Может быть имеет смысл зарегистрировать ИП? В любом случае, мы рекомендуем платить налоги!

Инвестирование на стадии котлована VS инвестирование в готовое жилье

Один из самых важных моментов инвестирования в недвижимость – анализ рынка. Это напрямую влияет на размер будущего дохода. Если потратить много времени, анализируя рыночную ситуацию, можно совершить действительно выгодное приобретение. Большая прибыль гарантирована именно тем инвесторам, которые тщательно изучили тенденции рынка.

Вкладывая средства, выбирайте объект правильно. Некоторые инвестируют в эксклюзивную недвижимость вроде пентхаусов и квартир с террасами. Это хороший вариант для крупных городов. Другие же вкладываются в строящиеся объекты. С каждым новым этажом растет и цена будущего здания. Здесь желательно инвестировать на ранней стадии стройки.

Если рассматривать уровень прибыли, для инвесторов более привлекательна недвижимость на первичном рынке. Можно купить и готовый объект, а затем распоряжаться жильем по своему усмотрению. Для получения прибыли купленную недвижимость перепродают или сдают в аренду. В случае перепродажи квартиры доход обеспечен за 2—3 года. Аренда же является долгосрочной инвестицией. Окупаемость наступает через 6—9 лет, но недвижимость остается у собственника и ее в любой момент можно продать.

Итак, куда лучше вкладываться: в дома, квартиры или строящийся объект? Чаще всего предпочитают инвестиции в строительство недвижимости. Гарантирована доходность от 25—30% за срок реализации проекта. Риски здесь, по сути, связаны с застройщиком (несвоевременная сдача, заморозка стройки, снос строения при отсутствии соответствующих документов), поэтому инвестируя в строящуюся недвижимость, нужно проанализировать застройщика.

Что касается инвестирования в жилую недвижимость, – данный вариант хорош для частных инвесторов, практически безрисковый. Приобретают, чтобы перепродать или сдать в аренду. Доходность – до 50% за 3—5 лет. При сдаче в аренду нужно рассчитывать на более длительные сроки.

Если же вы решите построить дом самостоятельно, разница может достичь 100%. Риск, что дом не достроится, отсутствует. Здесь все зависит от финансовых возможностей инвестора. Как вариант – на строительство можно направить материнский капитал или оформить ипотеку. При сооружении нескольких одинаковых домов получится сэкономить на стройматериалах. В случае успеха инвестора ждет высокая доходность.

Лучшая идея для инвестиций в недвижимость.

В качестве бонуса для тех, кто дочитал статью до конца даем лучшую идею в инвестировании в недвижимость, с нашей точки зрения, — это приобретение квартир на первых стадиях (котлован и первые этажи) в городах Геленджик и Анапа.

Почему именно в этих городах, а не Сочи и близлежащие сателлиты? Все просто, в Сочи недвижимость уже очень дорогая, цены вполне сравнимы с ценой аналогичных по метражу квартир в Москве в пределах МКАД. Например, 3-х комнатная квартира в хорошем районе Сочи будет стоить 10-12 млн. рублей, как и аналог в районе ВДНХ в Москве. Будет ли рост цен и дальше такими же темпами?

Анапа и в особенности Геленджик еще не так дорого стоят. Вы вполне можете купить в этих городах хорошего качества квартиры на этапе строительства за 4-6 млн. рублей. А потенциал роста стоимости … все те же 9-10 млн ….. 

SM.Investor

You must be logged in to post a comment.