• AK1007@yandex.ru

Инвестиционная квартира в ипотеку – это ужасная идея!

Инвестиционная квартира в ипотеку – это ужасная идея!

Остановимся сегодня на очень популярной теме – покупка квартиры в инвестиционных целях в ипотеку. Под инвестиционными целями мы понимаем, что квартира нужна не для того, чтобы жить или улучшить свои жилищные условия, а для того, чтобы ее сдавать и получать рентный доход.

С первого взгляда, идея выглядит очень привлекательно – у нас в собственности появляется квартира (недвижимость!!!) и мы ежемесячно получаем доход. Но давайте внимательно изучим все тонкости и нюансы реализации такой идеи. Посмотрим со всем сторон и сделаем это с калькулятором в руках (но лучше использовать MS Excel, в нем удобнее, быстрее и нагляднее считать).

Сначала определимся с параметрами квартиры и ипотечного кредита:

1) Стоимость квартиры – 5 000 000 рублей

2) Первоначальный взнос – 750 000 рублей (15% от стоимости квартиры)

3) Сумма кредита – 4 250 000 рублей

4) Ставка по ипотечному кредиту – 10% годовых

5) Срок кредитования – 15 лет

6) Расчетная сумма ежемесячного аннуитетного платежа – 45 670,72 рублей

7) Общая сумма процентов за весь период – 3 970 729 рублей

Примем допущения, чтобы удобнее было считать и в дальнейшем анализировать — Ипотечная ставка итоговая и включает в себя все возможные платежи и «накрутки» банков, например, страхование.

Теперь, после покупки квартиры, зафиксируем условия ее сдачи (также с допущениями, ради удобства):

1) Квартира находится в хорошем районе и не простаивает ни одного дня и месяца

2) В квартире сделан отличный ремонт и в ближайшие 15 лет мы ремонт делать не будем, если только косметический

3) Арендная плата – 35 000 рублей в месяц

4) Страхование квартиры – 15 000 рублей в год

5) Косметический ремонт и восстановление квартиры – 63 000 рублей в год (15% от суммы арендных платежей в год)

6) Рост стоимости аренды, в среднем в год – 3%

7) Рост стоимости квартиры, в среднем в год – 5%

8) Ставка налога – 13% (не забываем этот параметр)

С квартирой определились. Теперь определимся с альтернативой покупки квартиры в кредит – регулярное ежемесячное инвестирование денежных средств в облигации.

Вы скажете – «Что такое облигации!? Мы знаем только депозит!»

Этот вопрос конечно затронем и покажем сравнение с депозитом, а также разницу между накоплением через облигации и депозит. Давайте зафиксируем параметры накопления денег (важный момент! Считаем, что в стране все прекрасно и стабильно):

1) Ежемесячная сумма инвестиций – 45 670,72 рублей (ровно такая же, как в случае с ежемесячным платежом по ипотеке)

2) Ставка дохода – 8,25% годовых (для облигаций) и 7% (для депозита)

Не буду больше утомлять вводными данными и сразу же представлю таблицу, где все посчитано и наглядно видно. Замечу только, что в столбце «Ежемесячные пополнения» указана сумма взносов в текущем году с учетом полученных процентов. По итогам года сумма превращается в основную сумму.

И что получается в итоге? А получается то, что через 15 лет регулярных ежемесячных инвестиций в облигации у нас активов будет на 6 367 988 рублей больше!

На Шесть с лишним миллионов больше!!!

Другими словами, мы сможем купить квартиру по новой цене (с учетом роста стоимости квартиры), отбить все потенциальные доходы от сдачи ее в аренду и еще в кармане останется целых 6 миллионов свободных денег! Ну не классно же?! И это все удовольствие без постоянного поиска, кому сдать квартиру в аренду так, чтобы они ничего нам не сломали в ней.

А теперь вспомните, что мы не делали ремонт в такой квартире и у нас не было никаких происшествий, которые бы вынудили нас делать капитальный ремонт и восстанавливать испорченное имущество, что, как Вы понимаете, уникальная ситуация для сдачи квартиры в аренду в течение 15 лет :-)))))

И в завершении статьи проведем расчеты и посмотрим, что получится, если мы будем не облигации покупать, а в депозиты размещать:

У нас в кармане остается «всего лишь» 4,45 миллиона рублей.Получается, что предпочтя депозит облигациям мы не получим 1 910 415 рублей. Много это или мало на дистанции 15 лет и имеет ли смысл «заморачиваться» с облигациями – решать Вам.

Давайте подведем итог – если мы будем методично и регулярно инвестировать (накапливать) капитал, то это будет на много выгоднее, чем скупать квартиры и сдавать их в аренду на кредитные деньги! К тому же, у нас будет неожиданный бонус – больше свободного времени!

Всем удачи!

SM.Investor

You must be logged in to post a comment.